Условия использования

Что это за сервис

baǵam — бесплатный сайт и Telegram-бот @fairprice_kzbot. Они сравнивают цену квартиры в Алматы из объявления на krisha.kz с оценкой модели. Достаточно прислать ссылку на объявление о продаже или об аренде: тип сделки сервис определяет сам.

В ответ вы получаете справедливую цену (для аренды — справедливую аренду в ₸/мес), интервал, вердикт, например «выгодно» или «переплата», и главные факторы, из которых сложилась цифра. Отдельные страницы показывают рынок продажи и аренды по районам. Бот ещё следит за ценой выбранных объявлений и присылает алерты о новых выгодных.

baǵam — независимый проект его автора. Он не принадлежит krisha.kz, не связан с ней и не выступает от её имени: krisha.kz здесь только источник открытых объявлений.

Пользуясь сайтом или ботом, вы принимаете эти условия. Если вы с ними не согласны, просто не пользуйтесь сервисом.

Оценка — справочная

Всё, что показывает baǵam, — статистический расчёт. Модель смотрит на характеристики квартиры из объявления и сравнивает их с тысячами похожих объявлений. Вердикт «выгодно» или «переплата» значит лишь то, что цена в объявлении ниже или выше оценки модели.

По последней опубликованной модели средняя ошибка оценки продажи — 7,6%, а оценки аренды — примерно 11% (MAPE на отложенной выборке). Это среднее по всем объявлениям. На отдельной квартире ошибка может быть заметно больше, особенно у редких и нестандартных, поэтому цифра всегда идёт с интервалом.

Доходность «если сдавать»

Для объявлений о продаже сервис может показать, что будет, если квартиру сдавать: ожидаемую аренду в месяц, доходность в процентах годовых и срок окупаемости. Аренду считает отдельная модель по характеристикам этой же квартиры, поэтому у неё своя ошибка — примерно 11%.

• Доходность валовая: годовая аренда, делённая на цену квартиры. Налоги, простои между жильцами, коммунальные платежи, ремонт и комиссии в неё не входят, чистая доходность будет ниже.
• Окупаемость — цена, делённая на годовую аренду, и тоже без этих расходов.
• Черновая отделка оценивается так, будто ремонт уже сделан. Стоимость ремонта в расчёт не входит, сервис это помечает.
• Признаки, которых нет в объявлении о продаже, например техника и «кому сдаётся», подставляются типичными для рынка аренды значениями.
• Для сравнения рядом может быть доходность района по медианам свежих объявлений.

Это прогноз модели, а не обещание дохода и не бизнес-план.

Источник данных

baǵam работает с открытыми объявлениями krisha.kz — теми, что видны любому посетителю сайта. База обновляется ежедневно. Насколько она свежая, видно в подвале сайта и на странице «Рынок»: обновление ежедневно.

Объявления пишут люди, поэтому данные могут быть неточными, неполными или устаревшими. Площадь, этаж или год дома указаны с ошибкой, ремонт не описан, цена изменилась или объявление уже снято после последнего обновления. Модель получает только то, что есть в объявлении, и эти ошибки попадают в оценку.

Цена в объявлении — желание продавца, а не цена сделки. За сколько квартира уйдёт на самом деле, сервис не знает. Он также не проверяет объявление, продавца и документы на квартиру.

Ограничения оценки

Где оценка перестаёт работать и на что не стоит опираться:

Доступность и лимиты

Сервис бесплатный и работает без гарантий доступности. Он размещён на бесплатном хостинге Hugging Face Spaces, поэтому после простоя первый запрос может занять до 30 секунд. При большой нагрузке сервис отвечает «попробуйте позже» вместо долгого ожидания. Если krisha.kz временно не отдаёт объявление, оценку получить не получится: повторите через минуту.

Число проверок объявлений ограничено: по умолчанию до 15 запросов в минуту с одного IP-адреса. Если лимит превышен, сервис отвечает ошибкой 429 и подсказывает, через сколько секунд повторить. Ответы, которые уже лежат в кэше сервиса, лимит не расходуют. Значения лимитов могут меняться.

Сервис, модель, данные и сами эти условия могут меняться, приостанавливаться или прекращаться без предупреждения. Бот и база могут отставать от krisha.kz.

Добросовестное использование

Лимит запросов нужен, чтобы сервиса хватало на всех. Пожалуйста:

• не отправляйте через сайт, API или бота массовые автоматические запросы и не обходите лимит с помощью множества IP-адресов или аккаунтов;
• не используйте сервис для выгрузки базы: он рассчитан на проверку отдельных объявлений;
• не выдавайте оценку baǵam за официальный документ или заключение оценщика, а делясь ею, говорите, что это расчёт модели;
• не мешайте работе сервиса и не используйте бота для рассылки спама.

Мы можем ограничить доступ адресу или чату Telegram, которые создают чрезмерную нагрузку или нарушают эти правила. Если вам нужны оценки в больших объёмах, напишите автору.

Исходный код и лицензия

Исходный код сервиса опубликован: github.com/Dex719/krisha-fair-price. Он распространяется по лицензии Elastic License 2.0 (ELv2). Это лицензия с доступным исходным кодом, а не «открытая» в строгом смысле: у неё есть ограничения.

Коротко: код можно использовать, копировать, изменять и распространять. Нельзя предоставлять его третьим лицам как хостируемый или управляемый сервис с доступом к существенной части возможностей, обходить лицензионные ключи и убирать уведомления о лицензии. Это краткий пересказ, обязателен полный текст лицензии: файл LICENSE в репозитории.

Лицензия относится к исходному коду. Накопленная база объявлений и веса обученной модели в открытый репозиторий не входят.

Telegram-бот

Бот @fairprice_kzbot работает внутри Telegram, поэтому на переписку с ним действуют условия и политика конфиденциальности самого Telegram. Мы на них не влияем. Mini App в Telegram открывает тот же сайт, и на него действуют те же условия.

Бот работает на том же сервере, что и сайт, и считает той же моделью. Его ответы — такие же справочные оценки, и на него действуют те же ограничения: см. «Ограничения оценки» и «Доступность и лимиты».

Команды

/start /help

Короткая справка. В личном чате под ней есть кнопка «Открыть приложение»: это сайт внутри Telegram.

Ссылка на объявление

Оценка объявления о продаже или об аренде.

Текст объявления

Примерная оценка продажи по описанию, если ссылки нет.

/track ссылка

Следить за ценой объявления о продаже или аренде. Без ссылки бот покажет список того, за чем следит.

/untrack ссылка /untrack all

Перестать следить за одним объявлением или за всеми сразу.

/alerts_on фильтры

Включить ежедневные алерты о выгодных объявлениях. Фильтры необязательные.

/alerts

Подсказка по алертам и ваша текущая подписка.

/alerts_off

Отписаться от алертов.

С чего начать

Откройте бота, нажмите «Старт» и пришлите ссылку на объявление. Больше ничего настраивать не нужно.

Есть и короткий путь с сайта: в разборе объявления есть кнопка «следить за ценой в боте». Она открывает бота по ссылке с номером объявления (?start=track_…), и слежка за ним включается сразу, без копирования ссылки.

Оценка по ссылке

Пришлите ссылку вида krisha.kz/a/show/… на объявление о продаже или об аренде: тип бот определяет сам. Ссылка может стоять где угодно в сообщении. В ответе:

• название и адрес, цена в объявлении, справедливая цена и диапазон оценки — интервал модели (для аренды — в ₸/мес);
• вердикт «выгодно», «справедливая цена» или «переплата» и разница в процентах. Если похоже на подселение или комнату, вердикта нет: цена там за место, а оценка за всю квартиру;
• срок: за сколько дней обычно уходят похожие по цене объявления, если данных хватает. Он считается по объявлениям, снятым с публикации;
• для продажи — строка «Если сдавать»: ожидаемая аренда и доходность, всё из раздела «Доходность»;
• предупреждение «проверьте внимательнее», если цена заметно ниже ожидаемой;
• три главных фактора, из которых сложилась цена, и до трёх похожих квартир со ссылками.

К ответу прикладывается первое фото объявления. Подпись к фото в Telegram ограничена 1024 символами, поэтому в ответе с фото нижние строки могут быть обрезаны. Если фото не получилось приложить, бот присылает тот же текст без него.

Если оценку получить не удалось, бот объясняет почему: объявления нет на krisha.kz или его уже сняли, krisha.kz временно не отдаёт страницу (повторите через минуту) или запросов слишком много (попробуйте через полминуты).

Оценка по тексту

Если ссылки нет, вставьте текст объявления о продаже целиком. Короче 40 символов бот текстом не считает и просит ссылку. Параметры из текста достаёт нейросеть Gemini (Google): площадь, комнаты, этаж, год, район, цену. Дальше расчёт идёт той же моделью.

• Оценка получается грубее: бот не видит фото, точного адреса и истории объявления. В ответе он сам пишет, что она примерная, и перечисляет, что распознал.
• В тексте должны быть хотя бы площадь и число комнат. Иначе бот попросит дописать.
• Этот режим работает, только если у автора подключён ключ Gemini. Без ключа или если нейросеть не ответила, бот просто напомнит про ссылку, так что режим может быть недоступен.
• Вставленный текст объявления, его начало до 3000 символов, уходит в Gemini. Не включайте в него телефоны и другие личные данные. Подробности в «Конфиденциальности».

Слежка за ценой

Команда /track ссылка запоминает объявление и его текущую цену, и бот пишет вам, только когда что-то изменилось:

• цена стала другой. В сообщении будет старая цена, новая и процент изменения;
• объявление сняли. Бот напишет, сколько оно провисело, и закончит слежку за ним сам.

Следить можно не больше чем за 10 объявлениями на чат. Лишнее убирает /untrack ссылка, а /untrack all очищает список целиком. Если бот не смог доставить сообщение, например вы его заблокировали, он повторит при следующей проверке.

Если объявление исчезло после перерыва в наблюдении дольше семи дней, о снятии бот молчит и оставляет его в слежке: это могло быть не снятие, а пропуск данных. Слежка работает и для продажи, и для аренды: объявления о продаже бот сверяет со своей базой после утреннего обновления, объявления об аренде — с базой аренды после вечернего.

Алерты о выгодных объявлениях

После /alerts_on бот раз в день присылает новые объявления о продаже с вердиктом «выгодно»: цена ниже интервала справедливой цены. «Новые» значит появившиеся в базе примерно за последние сутки. Каждое объявление приходит один раз.

• Фильтры необязательные и идут в любом порядке: комнаты (2, 2к, 2-к), максимальная цена в миллионах (до 45млн) и район (бостандыкский). Числа от 1 до 6 бот читает как комнаты, от 7 и больше как бюджет. Пример: /alerts_on 2к до 45млн бостандыкский.
• В ответ бот пишет, как понял фильтры, — проверьте. Повторный /alerts_on заменяет прежние фильтры: подписка на чат одна.
• В одном сообщении не больше 5 объявлений, самые выгодные первыми. Для каждого указаны цена, оценка модели, разница в процентах и район.
• /alerts показывает подсказку и вашу текущую подписку, /alerts_off отключает алерты.

Алерты справочные. «Выгодно» значит «ниже оценки модели», а не «стоит покупать»: объявление, продавца и документы проверьте сами.

Когда приходят сообщения

Проверка идёт один раз в сутки, и алерты вместе с уведомлениями по слежке приходят после неё. Обновление базы стартует в 06:00 по Алматы и длится несколько часов, поэтому точного времени нет: обычно это утро или первая половина дня. Слежка за арендой проверяется отдельно, после вечернего обновления базы аренды: такие сообщения обычно приходят поздно вечером или ночью, и с 22:00 до 08:00 бот присылает их без звука. Если обновление сорвалось, сообщения задержатся или не придут.

Чего бот не делает

• Не читает ваше имя, @username и номер телефона. Из сообщения бот берёт номер чата, тип чата (личный или нет) и текст.
• Не записывает тексты сообщений. Единственное место, куда уходит вставленный текст объявления, — Gemini, и только в режиме «Оценка по тексту».
• Не шлёт рекламу и ничего не присылает без вашего запроса: только ответы и то, на что вы подписались, то есть алерты и слежка.
• Не обрабатывает фото, голосовые и файлы: он читает только текст сообщений.
• Не проверяет объявление, продавца и документы на квартиру, как и сайт. Для сделки нужен оценщик, см. «Оценка — справочная».

Что именно бот хранит (номер чата, фильтры алертов, лоты в слежке) и как это удалить — на странице «Конфиденциальность».

Как остановить всё

Отправьте /alerts_off и /untrack all: подписка и слежка удалятся. Одной блокировки бота мало: сообщения перестанут приходить, но подписка и слежка останутся в хранилище, пока вы не отпишетесь командами. Как удалить остальное, описано в разделе «Как удалить данные».

Ответственность

Сервис предоставляется «как есть». Автор не гарантирует, что оценка точна, данные полны и актуальны, а сайт и бот работают без перебоев.

Решения о покупке, продаже, аренде, залоге или ипотеке вы принимаете сами и на свой риск. Автор не отвечает за убытки, возникшие из-за использования оценки или недоступности сервиса, насколько это допускает применимое законодательство. Перед сделкой проверяйте объявление, документы и собственника самостоятельно, а при необходимости обращайтесь к оценщику и юристу.

Изменения условий

Условия могут меняться. Актуальная редакция всегда лежит на этой странице, а её дата указана здесь: 2 октября 2026. Если вы продолжаете пользоваться сервисом после публикации новой редакции, значит, вы с ней согласны. История изменений страницы видна в репозитории на GitHub.

Контакты

Вопросы об условиях, ошибки в оценке, предложения и жалобы — пишите автору.